돈에 관한 얘기가 나오면 정작 가장 돈이 필요한 사람들은 거부하고 저렇게 돈을 벌어서야 되겠냐고 한다.
그러면서, 가끔은 부당하리 만치 많이 거두는 세금과 4대 보험을 내면서 ... 합법적인 절세나 윤리적인 재태크에 까지 관심을 기울이지 않는다. 아마도 가장 이성이 그리워진 미혼 남녀가 이성을 기피하는 것과 같은 증상일까?
돈이 너무 많아서 거기에다 시간까지 너무 많아서 고민인 상황이라면 이런 기사는 필요하지 않다. 그러나, 돈과 시간 둘 중에 하나라도 문제가 있다면 한번 즘 귀기울여 볼 간접 경험이다. - 팜그린 -
다음 경매로 투자 수익을 올린 사람을 보자.
400만원으로 30억 이라... 복리수익으로 따져도 꽤되는군...
한국의 젊은 부자 4백만원을 30억원으로 불린 이승호씨
경매는 4, 5년 전만 해도 높은 투자 수익률로 부동산 전문가들 사이에서는 ‘황금어장’으로 통했다. 하지만 경매가 대중화되면서 낙찰가는 시세를 웃돌았고, 투자 수익률은 점점 낮아졌다. 이제 경매로 돈을 버는 시대는 지나갔다고 입을 모으는 요즘, 경매 전문가 이승호씨(40)는 여전히 경매는 가난한 아빠들에게 희망을 줄 수 있는 매력적인 투자처라고 자신한다.
처가살이, 반지하 살던 가난한 아빠의 도전
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지금은 30억원의 자산을 가지고 남부러울 것 없이 살고 있는 경매 전문가 이승호씨(40)는 불과 6년 전만 해도 가난한 아빠였다. 1천5백만원의 빚을 얻어 신혼살림을 시작해 처가살이부터 물이 새는 반지하 단칸방 생활까지 안 해본 게 없다. 게다가 이때는 이씨에게는 신용카드 다섯 장을 순조롭게 돌려 막는 게 삶의 최대 과제이기도 했다. 새벽부터 밤늦게까지 일해도 돈은 모이지 않았고, 삶의 무게는 깊어만 갔다.
그의 인생이 180도로 바뀌기 시작한 건 어느 날 우연히 경매 관련 책을 읽고 난 후부터다. 경매가 돈이 되겠다 싶은 생각에 그는 당시 제법 큰돈이었던 70만원을 과감하게 경매 강좌 수강료에 털어 넣었다. 3개월 과정의 수강을 마친 뒤 그는 4백만원을 들고 부동산 경매 시장에 첫발을 내디뎠다. 행운의 여신이 그의 편이었던 것일까. 첫 번째 경매 낙찰을 통해 1천5백만원의 빚을 갚았고, 세 번의 경매 낙찰을 통해 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있었다.
1년 만에 이씨의 종자돈 4백만원은 2억원으로 불어났다. 경매에 대한 자신감도 어느 정도 붙은 상태. 이번에는 남들이 관심 두지 않는 물건을 심층 분석했다. 권리 분석이 쉽지는 않았지만, 의외로 간단한 물건들이 많아 훨씬 높은 수익률을 올릴 수 있었다. 그 결과 2억원은 어느새 30억원으로 ‘둔갑’했다.
그의 요즘 생활은 6년 전에 비하면 말할 수 없이 평온하다. 카드 돌려 막을 일을 걱정하지 않아도 되고, 새벽부터 하루 종일 몸을 혹사시키지 않아도 된다. 가장 만족스러운 건 가족들이 따뜻하게 잠잘 수 있는 내 집을 마련했다는 점, 그리고 사랑하는 아이들에게 원하는 장난감을 사줄 수 있다는 점이다.
그가 경매로 돈을 벌었다는 소식이 인터넷 카페를 통해 알려지면서 이미 사이버상에서는 연예인보다 더 유명한 스타가 됐다. 기업과 각종 단체에서 ‘경매 노하우’를 알려달라는 러브콜이 쇄도한다. 최근에는 생애 최초로 그의 이름을 내건 책도 출간됐다. 바로 「나는 경매 투자로 희망을 베팅했다」이다.
“제가 책을 쓴 이유는 대한민국의 수많은 가난한 아빠들에게 부자가 될 수 있는 가장 빠른 방법을 알려주고 싶어서예요. 경매는 돈 없는 사람들에게 ‘희망’을 줄 수 있는 재테크거든요. 희망을 잃은 사람들에게 경매 투자에는 여전히 틈새시장이 있다는 것을 알려주고 싶습니다.”
남들이 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’
이승호씨가 2억원의 종자돈을 단시간에 30억원으로 불릴 수 있었던 이유는 바로 ‘경매의 틈새’를 공략한 덕분이었다. 일반 사람들과 조금 다른 시선으로 경매 물건을 바라봤다는 것.
“경매시장에서 틈새시장은 바로 남들이 꺼리는 물건들이에요. 법정지상권, 지분, 상가, 공매 등에 관련된 물건이 바로 그것이죠. 권리 분석이 복잡한 물건들은 자세히 살펴보면, 의외로 쉽게 문제점이 해결되는 경우가 많아요. 이런 물건들은 경쟁률과 낙찰가가 낮기 때문에 저에게는 보석이나 다름없죠.”
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‘법정지상권 물건’이란 경매로 매각되는 토지에 매각에서 제외되는 건물 등이 있는 경우를 말한다. 이러한 정보는 경매 정보지와 대법원 홈페이지에 별도로 표시되어 있기 때문에 누구나 알 수 있다. 이때 토지를 낙찰받은 사람이 건물에 대해 법정지상권이 성립되면 철거가 불가능하고, 법정지상권이 성립되지 않으면 철거를 요구할 수 없다. 또 건물의 철거 여부와 관계없이 건물 주인은 토지 주인에게 지료를 지불해야 한다. 법정지상권이 성립되려면 토지와 건물 소유자가 동일했던 적이 있고, 근저당권 설정 당시 지상에 건물이 있어야 한다.
“법정지상권 물건은 일반 물건보다 권리가 복잡하기 때문에 당연히 유찰이 잦아요. 그러다 보니 부동산의 실제 가치에 비해 턱없이 낮은 가격에 낙찰받을 수 있습니다. 건물 주인으로부터 지료를 받아 수익을 낼 수도 있고요. 때문에 법정지상권 물건이야말로 낮은 가격으로 고수익을 낼 수 있는 경매 투자처가 되는 것이죠.”
다만 법정지상권이 얽힌 건물은 상황에 따른 변수가 많기 때문에 차후 건물에 관련된 문제를 어떻게 해결할 것인지 검토 후 입찰을 하는 것이 좋다. 입찰시 중요한 것은 물건 분석을 통해 여러 가지 복잡한 상황을 어떻게 자신에게 유리한 상황으로 만들 수 있느냐는 것이다.
경매 포화 상태? 여전히 틈새는 있다!
이씨가 공개하는 경매의 또 다른 틈새는 바로 지분 투자다. 그는 지분 투자를 통해 1백만원을 가지고 단 이틀 만에 1천8백만원의 수익을 올린 적이 있다. 경기도 분당에 자리한 50평형 상가의 지분 10분의 1이 공매로 나온 것. 나머지 지분인 10분의 9는 2명이 절반씩 가지고 있었다.
“제가 10분의 1의 지분을 공매에서 낙찰받았더니, 사람들이 다 의아해했어요. 그걸 왜 사느냐는 거죠. 하지만 저는 속으로 쾌재를 불렀어요. ‘심봤다’고요(웃음).”
10분의 9의 지분을 가진 사람이 상가를 임대하거나 매매를 하고자 할 때 반드시 이씨가 가진 10분의 1의 지분을 필요로 하기 때문이다. 결국 이씨는 이들과의 협상을 통해 자신의 소유 지분을 2천9백만원에 팔 수 있었다. 이 중 공매 낙찰 가격 과세금 등 1천1백만원을 빼면, 이씨가 얻은 수익은 1천 8백만원이다. 불과 이틀 사이에 벌어진 일이었다.
“사실 공매야말로 소액 투자자들이 공략할 수 있는 틈새죠. 공매는 법원이 아니라 인터넷을 통해서 입찰하거든요. 인터넷과 정보에 약한 사람들은 공매를 중요하게 생각하지 않는 경향이 있어요. 물론 물건 수가 적기는 하지만, 대신 경쟁률과 낙찰 가격이 낮다는 장점이 있는데 말이죠.”
이씨는 많은 사람들이 아파트와 빌라 등 주택에만 관심을 갖는 것이 안타깝다고 했다. 상가도 조금만 살펴보면 주택에 비해 훨씬 훌륭한 수익이 나기 때문이다. 다만 상가는 아파트에 비해 시세 파악이 쉽지 않은 단점이 있다. 때문에 상가를 낙찰받겠다는 마음을 먹었다면, 미리 현장을 방문해 위치와 유동인구의 동선 등을 잘 살피고, 수리비와 임대 수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이때 임대 수익이 날 것이라는 확신이 들 때만 입찰하는 것이 좋다.
“남들이 어려워하는 물건들이 이상하게도 저한테는 기회로 보입니다. 법정지상권, 유치권, 임차인의 대항력, 압류보다 앞선 가처분 등 위험한 말들이 많았으면 좋겠어요. 그래야 사람들이 관심을 안 갖거든요(웃음). 사실 이런 단어들이 매우 위험해 보이지만, 직접 확인해 보면 실상은 별 문제가 없는 경우가 많아요.”
마지막으로 이승호씨에게 현재 1천만원이 있는 사람에게 어떤 투자 방법을 권하고 싶은지 물었다. 그의 대답은 의외로 간단했다. “어떤 투자든 돈이 없어서 못하는 게 아니라, 마음이 없기 때문에 못하는 것”이라고.
출처 [한국의 젊은 부자]4백만원을 30억원으로 불린 이승호씨 레이디경향 2008년 10월호
http://lady.khan.co.kr/khlady.html?mode=view&code=10&artid=11615&pt=nv
부동산 경매로 6년 만에 400만원을 30억원으로 불린 이승호씨 이코노미플러스 9월호
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“리스크 산정해 대비할 수 있는 머니게임… 부동산 경매로 재테크하라!”
적은 종자돈으로 대박을 꿈꾸는 서민들의 로망, 대한민국은 지금 부동산 경매 투자 열기로 후끈 달아올랐다. 그러나 기회는 누구에게나 쉽게 오지 않는 법. 황금 땅을 찾고 싶지만 잘못 된 판단으로 한숨소리 가득한 사람들도 있다. 그러나 이 치열한 생존 싸움에서 살아남은 승자 이승호씨(40). 경매 투자 고수의 비법이 궁금하다.
이씨는 1500만원의 빚으로 신혼살림을 시작했다. 처가살이에 물새는 반지하 단칸방 생활까지 밑바닥을 전전해온 가난한 가장에 불과했다. 당시 그에게는 카드 5장이 별 탈 없이 돌아가는 게 인생 최대 과제였을 정도. 가진 것도, 내세울 것도 없던 그는 우연한 기회에 단돈 400만원으로 부동산 경매를 시작하게 됐다. 6년이 지난 지금, 그는 부동산 20억원을 포함해 총 자산 30억원을 가진 어엿한 부자 아빠다. 40여 건에 달하는 물건을 낙찰 받아 70%에 이르는 낙찰률을 기록한 고수 중에 고수가 된 것이다.
“경매, 그거 아무나 하는 게 아니잖아요?”
“부동산 경매는 내 돈을 집어넣는 바로 그 순간부터 최소한의 수익률을 스스로 결정하고 선택할 수 있는, 몇 안 되는 게임 중 하나입니다.”
인터넷 카페에서 ‘hope'라는 닉네임으로 활동하며 화제를 모은 그는 법정지상권, 지분 등 대부분의 경매 투자자이 모르거나 알면서도 피해가는 물건들만 골라 입찰해 최소 30% 이상의 고수익을 올렸다. 이씨가 강조하는 경매 속 틈새시장은 시장의 흐름에 많이 영향을 받지 않는다. 그래서 경기와 상관없이 보석 같은 물건을 찾을 수 있는 것이다.
“저는 남들이 꺼리는 물건 중에서 숨은 보석을 발견했습니다. 법정지상권, 지분, 권리는 안전하지만 위험해 보이는 물건과 상가, 공매가 그런 것들이죠. 이러한 물건은 경쟁률이 낮고 수익은 높습니다. 그렇다고 위험한 것은 절대 아닙니다. 대안과 해결방안을 미리 확인하고 해결이 가능하다는 확신이 드는 물건만 입찰을 하면 되니까요.”
물건 찾기부터 수익 실현까지
부동산 경매는 다양한 장점을 갖고 있다. 우선 공인된 법원과의 거래이다 보니 이중매매나 중개업자의 도주 같은 사기를 당할 염려가 없다. 또 부동산 가격 상승기에는 시세대로 다 주고 낙찰을 받기도 하지만 대부분 시세보다 싼 가격에 구입할 수 있다. 법적 분쟁 소지가 많은 복잡한 물건은 감정가 대비 50% 이하의 헐값으로 구입하는 경우도 있다. 게다가 부동산 중개 수수료 및 취득세, 등록세까지 거저 얻을 수도 있다. 또한 부동산에 걸려 있던 법적채권 등이 낙찰을 통해 소멸해 낙찰자는 깨끗하게 정리된 부동산 등기부를 받게 된다. 그러나 뭐니 뭐니 해도 부동산 경매의 최대 장점은 ‘남는 장사’라는 점이다. 일단 낙찰을 받으면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매입하기 때문에 시세대로만 팔아도 수익이 나는 구조인 것이다.
이렇게 여러 가지 매력이 있는 부동산 경매. 무엇을 어떻게 해야 하는가?
“첫째 본인의 투자 목적을 분명하게 정하는 것이 가장 중요합니다. 현재 자신이 가지고 있는 여유자금이 얼마인지, 매매를 할 것인지 임대를 놓을 것인지, 혹은 내 집 마련의 기회로 삼아 입주해서 살 것인지를 고민해야 하는 것이죠.”
목적이 명확해지면 대법원 홈페이지나 사설 정보 사이트를 통해 경매 사건을 열람한다. 이러한 정보를 통해 자신에게 맞는 물건을 정했으면 다음은 현장 방문이다. 건물이 양호한지, 주변 환경은 어떤지, 현재 거주자는 누구인지를 파악해야 하기 때문이다. 그는 특히 “현장 방문이 필수”라고 강조했다.
일하면서 짬짬이 경매하기
이씨는 “회사 그만두지 말고, 직장생활하면서 경매하라!”고 당부한다. 있는 돈, 없는 시간 모두 끌어와 경매에 올인할 것이 아니다. 사업이든 직장이든 본인이 하던 일을 계속하면서 부동산 경매는 철저히 재테크 수단으로만 여기라는 것이다.
“재테크에 목숨을 걸 필요 없습니다. 지금부터 천천히 공부를 시작해서 준비해 나가면 기회는 반드시 옵니다. 무리하지 말고 욕심내지 마십시오. 부지런히 움직이는 사람에게 기회는 찾아옵니다.”
고수익 보장하는 이승호의 7가지 숨은 비책
1. 토지 따로 건물 따로, 법정지상권 물건을 노려라.
법정지상권물건은 토지와 건물 중 어느 하나만을 매각하는 경우다. 토지 위에 매각에서 제외된 건물이 있다면 그 토지는 낙찰금액이 매우 낮고 경쟁자도 거의 없을 수 있다. 만일 건물을 해결할 수만 있다면 고수익이 가능하다. 핵심은 과연 건물을 해결할 수 있는지 여부다.
2. 부동산 일부만 파는 지분 투자에 눈을 떠라.
하나의 물건에 여러 명이 일부씩의 지분을 가지고 있는데 그 중 한 지분이 매각에 나왔을 경우다. 만일 이 지분을 매입했을 경우 과연 내가 산 지분이 다른 지분권자에게 매우 중요한지 아닌지가 관건이다. 중요하다면 바로 매각이 가능할 것이다. 내가 사는 지분이 심리전에서 유리한 위치를 가질 수 있다면 이 역시 보석이라 할 수 있다.
3. 공매, 경쟁률은 낮고 수익은 높은 황금어장
경매는 법원경매를 말하고 공매는 한국자산관리공사와 기타 공기업 등에서 자체로 진행한다. 하지만 공매물건의 대부분은 한국자산관리공사에서 진행한다. 인터넷으로 입찰하고 정보공개가 조금 적다는 것 외에는 아무문제 없다. 강의하는 사람이나 투자자나 대부분 경매에 관심이 있지 공매까지는 관심을 주지 못한다. 그래서 공매는 틈새시장으로 경쟁이 낮고 수익은 높을 수 있다.
4. 잘 건진 상가, 열 효자 부럽지 않다.
대부분 시세파악이 쉽고 안전해 보이는 아파트와 빌라에만 관심이 있다. 상가는 시세파악이 어렵기 때문에 대부분의 초보자들이 꺼려한다. 상가는 임대가 이하의 수준에서 매입이 가능한 물건이 의외로 종종 있다. 정확한 시세파악과 상권분석만 하면 임대로서도 높은 수익을 낼 수 있는 것이다.
5. 권리 물건이라고 모두 위험한 것은 아니다.
권리가 위험해 보이기에 대부분의 사람들이 자세히 보려고 조차 않는다. 하지만 자세히 들여다보면 전혀 문제가 없는 안전한 물건인데 그저 위험해 보일 뿐이다.
6. 임차인이 많은 다가구 물건
임차인이 많으면 해결이 어렵다고 생각한다. 또한 수익률도 명확해 보이지 않기에 관심을 두지 않는다. 하지만 차분히 수익률을 계산하고 주변 임대시세를 잘 확인하면 높은 수익이 나는 좋은 물건을 찾을 수 있다.
7. 허름한 건물도 리모델링 하면 보석된다.
있는 그대로의 모습으로는 수익 내기가 쉽지 않을 수 있다. 하지만 조금만 리모델링을 하면 의외로 높은 임대료를 받을 수 있다. 허름해 보이지만 과연 수리가 가능한지, 얼마의 수리비가 들지 잘 계산한다면 이 곳 역시 틈새시장이 될 수 있다.
아직도 농업 공업 시대의 사고방식에서 벗어나지 못한 사람들이 많다. 땀흘려 번 돈이 아니라면 무슨 가치가 있는가? 이렇게 외친다. 자영업자 직장인 사고 방식으로는 자신이 노력을 투입한 만큼의 댓가를 바란다. 이것이 상식이다. 그러나, 사업 투자의 영역에서는 노력과는 별개로 선택과 결과만이 모든 것을 말해 준다.
숲길을 여행하다가 꿀단지 가득한 꿀벌집을 발견했다고 치자. 기회에 강한 사람은 어떻게 꿀벌의 방해를 피해서 꿀을 딸 수 있을까 생각한다. 게으름뱅이나 회의론자라면, 꿀벌이 애써 벌어둔 것을 가져와서야 되겠냐, 벌꿀은 내 취향이 아니라고 할 수있겠다. (참고로 꿀벌은 장마철 등이 아니고는 먹고 남을 정도로 꿀을 저축해둔다.) 벌의 양식이 될 정도는 일부 남겨두고 꿀을 따오는 것은 옳고 그름의 문제가 아니라 선택의 문제이다. 투자가는 산을 뒤져가며 금광을 찾거나 폐광에서 다시 수익이 될만한 광산을 찾아내는 사람이다. 금광에서도 자영업자나 직장인은 오늘 캔 만큼의 사금에서 수익을 낸다. 간혹 노다지 금덩어리가 발견되는 날이면 좀 더 웃을 수 있는 날이다. -팜그린-
댓글 '3'
네 부동산 쪽은 그렇게 생각하시는 분들도 있더군요. 그런데 부동산만 있는 것도 아니고 재태크 분야는 다양합니다. 자신이 좋아하면서도 관심 있는 분야에 상상력을 발휘해 보면 어떨까요?
해외에서 인기있는 사업을 국내에 들여오는 사람들(스타벅스, 노래방, 펌프 게임, 스티커사진 등), 그리고 관련 물품을 독점 수입해서 고도의 수익을 챙기는 사람(스티커 사진 인화지 일본서 독점 수입 <= 진짜 알짜임)들 등 예는 많습니다.
그리움 님은 사이트를 통해서 광고 수익 벌어 보셨을 듯 한데 아래 링크도 한번 읽어 보세요.
거창하지 않은 인터넷 사이트의 돈버는 방법들 - moonseller
한번 즘 본듯한 소재도 있고 암튼 재미나게 읽어서 댓글도 달았습니다.
단순 계산으로 광고수익나는 사이트 10개를 운영하고 있다면 어떨까요? 월 1~200만원의 수익이면 꽤 큰 금액입니다. 올림픽 경기에 나가서 금메달 따야 가능할까 한 금액입니다. 더욱이 컨텐츠를 가끔씩만 업데이트 시켜도 운영에 문제가 없는 경우 시간도 덜 들고, 수입은 꽤 될 수 있겠습니다. 워렌 버핏인가 미국사람도 처음에는 캔디바 자판기 인가 이 것으로 수익을 만들었습니다. 필요한 것은 상상력과 수많은 아이디어 중에 하나를 선택해서 실현하는 것입니다.
위 의견에 동의하지 않는 분의 의견도 환영합니다. 세상에는 하나의 진실만이 존재하지 않습니다. ^ㅅ^